Inadimplência em condomínios cresce e cota extra ajuda a elevar dívida de proprietários
Ter certas comodidades as quais, muitas vezes, é inviável acessar quando se é o único morador de um local é uma das vantagens de se morar em condomínio, seja ele de casas ou apartamentos. O custeio da estrutura - que cada vez mais as construtoras tornam diversificada e ampla - cabe a todos. Mas têm horas que a capacidade financeira do prédio e de quem mora nele não "habitam" a mesma sala. E aí, a inadimplência bate à porta de todos. Soma-se a isso a cobrança de cotas extras e o passo para o descontrole financeiro - do condomínio e do morador - está dado.
O percentual de pessoas com débitos em atraso passou de 15% para 20% entre 2022 e 2023, conforme análise da fintech CondoConta.
A deterioração da situação financeira de muitas famílias está atrelada, na visão da fintech, a dois fatores: As condições macroeconômicas, como inflação global e conflito Rússia-Ucrânia, e escassez de crédito: com a manutenção da taxa básica de juros em 13,75% por um ano inteiro, muita gente teve mais dificuldades em contratar recursos extras.
A fintech chegou ao percentual de inadimplência por trabalhar com recebíveis cedidos pelos prédios. Na prática, ela antecipa para os prédios os valores da taxa condominial. Os moradores, por sua vez, passam a pagar o condomínio para ela. Quando alguém atrasa o pagamento, passa a dever para a fintech e lida com o mesmo percentual de juros previsto na convenção do condomínio. Em prédios construídos a partir dos anos 2010, o padrão de cobrança é 1% de juros e 2% de multa mensal. Mas em muitas construções mais antigas, os juros ficam acima dos dois dígitos.
Taxa de condomínio: já ouviu falar?
Os débitos em aberto também crescem apoiados em outro fator: desconhecimento.
A fintech chegou ao percentual de inadimplência por trabalhar com recebíveis cedidos pelos prédios. Na prática, ela antecipa para os prédios os valores da taxa condominial. Os moradores, por sua vez, passam a pagar o condomínio para ela. Quando alguém atrasa o pagamento, passa a dever para a fintech e lida com o mesmo percentual de juros previsto na convenção do condomínio. Em prédios construídos a partir dos anos 2010, o padrão de cobrança é 1% de juros e 2% de multa mensal. Mas em muitas construções mais antigas, os juros ficam acima dos dois dígitos.
Taxa de condomínio: já ouviu falar?
Os débitos em aberto também crescem apoiados em outro fator: desconhecimento.
Theberge, do Serur Advogados acrescenta. "Não há dúvidas que é nas taxas extraordinárias que mora o grande ruído no ecossistema do condomínio. A lei brasileira não estabelece número máximo ou limites objetivos em relação a essas chamadas. Cabe à assembleia soberana instituir, elevar, reduzir ou extinguir as cotas extraordinárias".
Com esse desenho, fica fácil entender porque, mesmo com fundo reserva, muitos moradores se veem com cotas extras ao longo de um ano inteiro, alterando por completo a previsão de orçamento pessoal com gastos com moradia.
Para além da inadimplência, cotas extras podem ser geradas por outros fatores. O advogado frisa que, em casos específicos, mesmo uma despesa tipicamente fixa pode se tornar uma taxa extraordinária.
"A modelagem de gestão precisa ser igual ao de uma empresa. Tercerizar o serviço de segurança, de limpeza, e de cobrança do condomínio com a cessão de recebíveis é um caminho para mitigar problemas", sustenta.
"Aquele condomínio que não cria mecanismos eficientes vai pressionar os bons pagadores, que podem se tornar os novos inadimplentes", alerta.
Saúde do condomínio em dia
Quando há uma boa gestão, reparos emergenciais são feitos usando os valores do fundo sem comprometer a rotina mensal dos condôminos. Eventualmente, a Assembleia Geral pode até aprovar a conversão de parte excedente dessa verba para melhorias no condomínio, o que pode agregar valor ao prédio ou conjunto de casas.
Mas, ainda assim, é possível que cotas extras sejam necessárias. Pedro Theberge, membro do Serur Advogados cita outros exemplos de cobranças que podem ser feitas como cotas extraordinárias (não previstas do condomínio):
O VNP Advogados lembra que é possível, durante a aprovação da obra em assembleia, estipular um teto de gastos para o síndico, para que não precise convocar uma nova assembleia toda vez que houver uma variação nos custos da obra, bastando o "ok" do conselho fiscal ou da comissão de obras do condomínio.
Bizarria reforça, ainda, que independentemente de obras emergenciais ou não, o síndico deve apresentar notas fiscais de todos os gastos realizados anualmente ou sempre que solicitado por qualquer condômino. E, aqui, reside outro ponto de tensão.
As funções de síndicos e gestores profissionais não são reguladas, ou seja, não são acompanhadas por conselhos de classe. Logo, tudo depende da base da confiança que as regras serão seguidas e que boas práticas serão executadas por quem está fazendo a gestão de recursos de terceiros.
Quando houver suspeitas de desvios, abusos ou má gestão financeira, os condôminos podem buscar a Justiça. No entanto, a advogada ressalta que se apenas uma pessoa não concordar com as contas, ele não pode ingressar com uma ação judicial.
Valor Investe
O percentual de pessoas com débitos em atraso passou de 15% para 20% entre 2022 e 2023, conforme análise da fintech CondoConta.
A deterioração da situação financeira de muitas famílias está atrelada, na visão da fintech, a dois fatores: As condições macroeconômicas, como inflação global e conflito Rússia-Ucrânia, e escassez de crédito: com a manutenção da taxa básica de juros em 13,75% por um ano inteiro, muita gente teve mais dificuldades em contratar recursos extras.
A fintech chegou ao percentual de inadimplência por trabalhar com recebíveis cedidos pelos prédios. Na prática, ela antecipa para os prédios os valores da taxa condominial. Os moradores, por sua vez, passam a pagar o condomínio para ela. Quando alguém atrasa o pagamento, passa a dever para a fintech e lida com o mesmo percentual de juros previsto na convenção do condomínio. Em prédios construídos a partir dos anos 2010, o padrão de cobrança é 1% de juros e 2% de multa mensal. Mas em muitas construções mais antigas, os juros ficam acima dos dois dígitos.
Taxa de condomínio: já ouviu falar?
Os débitos em aberto também crescem apoiados em outro fator: desconhecimento.
A fintech chegou ao percentual de inadimplência por trabalhar com recebíveis cedidos pelos prédios. Na prática, ela antecipa para os prédios os valores da taxa condominial. Os moradores, por sua vez, passam a pagar o condomínio para ela. Quando alguém atrasa o pagamento, passa a dever para a fintech e lida com o mesmo percentual de juros previsto na convenção do condomínio. Em prédios construídos a partir dos anos 2010, o padrão de cobrança é 1% de juros e 2% de multa mensal. Mas em muitas construções mais antigas, os juros ficam acima dos dois dígitos.
Taxa de condomínio: já ouviu falar?
Os débitos em aberto também crescem apoiados em outro fator: desconhecimento.
Theberge, do Serur Advogados acrescenta. "Não há dúvidas que é nas taxas extraordinárias que mora o grande ruído no ecossistema do condomínio. A lei brasileira não estabelece número máximo ou limites objetivos em relação a essas chamadas. Cabe à assembleia soberana instituir, elevar, reduzir ou extinguir as cotas extraordinárias".
Com esse desenho, fica fácil entender porque, mesmo com fundo reserva, muitos moradores se veem com cotas extras ao longo de um ano inteiro, alterando por completo a previsão de orçamento pessoal com gastos com moradia.
Para além da inadimplência, cotas extras podem ser geradas por outros fatores. O advogado frisa que, em casos específicos, mesmo uma despesa tipicamente fixa pode se tornar uma taxa extraordinária.
Com tantas variáveis que podem influenciar o bolso das famílias que buscam comodidade e mais segurança nos prédios, Della Rocca aponta que um dos caminhos para diminuir os custos dos proprietários dos imóveis é profissionalizar, ao máximo, a gestão."É o que ocorre, por exemplo, quando por algum motivo a conta de água alcança um valor excepcionalmente alto em determinado mês. Nesse caso, pode ser fixada uma cota extraordinária para garantir a quitação do serviço", diz.
"A modelagem de gestão precisa ser igual ao de uma empresa. Tercerizar o serviço de segurança, de limpeza, e de cobrança do condomínio com a cessão de recebíveis é um caminho para mitigar problemas", sustenta.
"Aquele condomínio que não cria mecanismos eficientes vai pressionar os bons pagadores, que podem se tornar os novos inadimplentes", alerta.
Saúde do condomínio em dia
Quando há uma boa gestão, reparos emergenciais são feitos usando os valores do fundo sem comprometer a rotina mensal dos condôminos. Eventualmente, a Assembleia Geral pode até aprovar a conversão de parte excedente dessa verba para melhorias no condomínio, o que pode agregar valor ao prédio ou conjunto de casas.
Mas, ainda assim, é possível que cotas extras sejam necessárias. Pedro Theberge, membro do Serur Advogados cita outros exemplos de cobranças que podem ser feitas como cotas extraordinárias (não previstas do condomínio):
- instalação de equipamento de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- obras de reforma ou pintura da estrutura condominial,
O VNP Advogados lembra que é possível, durante a aprovação da obra em assembleia, estipular um teto de gastos para o síndico, para que não precise convocar uma nova assembleia toda vez que houver uma variação nos custos da obra, bastando o "ok" do conselho fiscal ou da comissão de obras do condomínio.
Bizarria reforça, ainda, que independentemente de obras emergenciais ou não, o síndico deve apresentar notas fiscais de todos os gastos realizados anualmente ou sempre que solicitado por qualquer condômino. E, aqui, reside outro ponto de tensão.
As funções de síndicos e gestores profissionais não são reguladas, ou seja, não são acompanhadas por conselhos de classe. Logo, tudo depende da base da confiança que as regras serão seguidas e que boas práticas serão executadas por quem está fazendo a gestão de recursos de terceiros.
Quando houver suspeitas de desvios, abusos ou má gestão financeira, os condôminos podem buscar a Justiça. No entanto, a advogada ressalta que se apenas uma pessoa não concordar com as contas, ele não pode ingressar com uma ação judicial.
Valor Investe